2019年6月26日上午，集团公司组织召开内训会议，集团公司总经理马笑丽，副总经理郝鹏，财富管理部总经理程威出席了此次会议。

此次内训由并购部柳阿明主讲，培训的是房地产方面的相关知识。柳阿明从房地产的前世今生开始讲起，讲到了中国房地产产业的发展史，房价构成，土地的秘密以及买房的注意事项等。

一、中国房地产的发展史

1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品。由此开始，中国房地产正式成为了一个产业。1993年上半年中国房地产价格达到了第一个顶峰，剧烈增长的泡沫催生了中国房地产的首个调控政策，大量的企业因为失血和内需的疲软纷纷倒闭，对国家的经济造成很大的影响。之后便开始全面停止福利分房，启动货币化分房方案。2000年时，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨。2010年“史上最严调控”拉开序幕，北京等部分房价较高的城市开始限购并且加大保障房建设。2016年12月中央经济工作会议首次提出，要建立“长效机制”：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

而国家调控房地产市场的主要工具则体现在信贷方面控制首付比例、调节基准利率和存款准备金率，税收方面调整契税、印花税、个人所得税、土地增值税，其他政策方面调整土地的供给量、建设保障性住房，出台限购令等。

二、房价的构成

既然每次房价大涨，国家都花大力气调控，为什么这么多年房价还是越来越高呢？这就说到了房价的构成。房价的主要构成中，开发商拿走了10%，银行通过贷款给开发商拿走了9%，政府通过卖地拿走了35%。这种卖地创收的行为被称为“土地财政”。

三、土地的秘密

什么是土地财政，它又是如何影响房价的呢？柳阿明带领我们逐步揭开了土地的秘密，它源于我国现有的土地性质。具体来说：城市市区的土地全部属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。其次是我国实行国有土地有偿使用制度。土地财政指的是地方政府依靠“卖地”的收入来维持其财政支出，又叫第二财政。早期，土地财政确实是帮助政府迅速完成原始资金的积累快速推动了我国工业化、城镇化的发展，也促进了经济的发展。但是不可否认的是土地财政也造成了房价快速增长。既然有那么大的弊端，为什么还不改革土地政策呢？原因是如果没有找到合理的税收来源来替代土地的收入，就贸然进行土地财政的改革，结果可能是灾难性的。可以看出地方政府对土地财政的依赖性很高。但从2016年起，北京，南京、福州等城市已经相继通过“限地价、控房价、竞配建”等措施来稳定市场。

由此，我们可以试着回答一下房价为何会越来越高？

1、开发商通过竞拍的方式买地，导致其不太可能以较低的价格拿到土地。

2、地方政府手里的存量土地越来越少，必然会越来越贵。

3、通货膨胀导致建材和人工成本逐年攀升。

4、经济发达地区（北上广深，珠三角，长三角等）的人口虹吸作用，导致这些地区人口激增，住房供不应求。

5、炒房客的原因。

6、城镇化的加快发展。好多农村人口在城里安家立业。

四、买房的注意事项

1、房屋的质量：由于我国现在销售的房屋大多是期房，消费者没办法看到成品，所以建议尽量购买知名或者有实力的开发商建的房子。

2、买房城市的选择上：房子也是商品，它的价格也是受市场供需关系的影响，具体就是要看当地人口是净流入还是净流出。

3、楼盘的位置选择：除了要远离污染源，比如化工厂等。还要注意楼盘所处位置的治安情况，比如周边刑事案件的发生率等。

4、楼层的选择：除了考虑采光和通风之外，一般高层会有二次供水的情况，要注意二次加压的设备放在几层，可能会有噪音影响睡眠。

5、户型的选择：为了防止有些开发商为了掩饰户型上一些劣势修改比例，你可以要求查看工程图和尺寸或者自己按尺寸比例画一个出来。

6、公摊的问题：不能过分追求小公摊面积，公摊太小的话，可能会挤占电梯，消防楼梯，以及外墙的面积，会影响生活体验和安全。

7、合同的问题：由于有些开发商承诺赠送的车位，小院，或者露台没办法具体体现在购房合同里，这时候需要签订“补充协议”。

8、产权年限：虽然一般商品房产权年限是70年，但是从开发商拿到这块地时开始算起的，所以最好核对一下土地剩余使用年限，一般可以通过《国有土地使用证》来查看。

9、查看开发商是否具有“五证”和“两书”，以及房子是否在预售许可范围内。五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。还有就是要注意你所买的房屋是不是在预售许可证允许销售的范围内。

这次的培训，让我们对房地产行业的发展以及国家的相关政策有了更加系统深入的认知，同事们都感到受益匪浅，过程中不时认真做下笔记，每周的培训分享像是一次集体充电，为我们带来了新鲜的养分和满满的能量。